(迈点研究院MTA:2016年度最具影响力分散式长租公寓品牌TOP10)-...

廖金兴 赖桂林 邓桂宏

摘要：习近平总书记在党十九大报告中提出租购并举的住房制度。随着我国经济社会的稳健发展，住房需求量增大，租客的需求发生变化。传统房屋租赁模式已无法满足人们的住房居住体验需求，因此，居住体验良好的长租公寓获得市场的青睐。在租房市场需求日益变化的条件下，本文分析了长租公寓近年快速发展的背景条件，尝试探究影响长租公寓发展的因素，并对长租公寓未来的发展方向提出了可行性对策。

关键词：长租公寓、影响力、租房需求

1长租公寓的发展背景

1.1传统房屋租赁业问题众多

目前房屋租赁业呈现的问题有房源少、住房需求量大、租客居住体验不佳、居住环境不理想、装修风格不合适等问题。公租房供给量稀少，小区出租屋价格较高，难以满足租房群体需求，因此城中村出租屋仍是租房的主流。目前仍有大量的出租房屋聚集于未经改造的“城中村”，通过实地走访发现，城中村出租屋普遍存在都环境简陋、空间狭小、道路拥挤、配套设施不足、安全无保障等问题。同时，以个体、家庭经营为主，租房者难以享受应有租后服务，容易出现租赁双方关系不平等现象。

1.2政策利好，前景广阔

从最初国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、全国人大会议审议并表决通过的《“十三五”规划纲要》，均提出构建“购租并举”的住房制度，都能看到党和政府为解决住房问题所做的努力。习近平总书记在党十九大报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。” 一系列措施和和政策体现了我国对发展房屋租赁市场的紧迫性、重要性。

1.3市场需求空间巨大

社科院《社会蓝皮书》指出，中国房价居高不下，庞大的人口流动基数，给国内的租房市场带来了巨大的机遇，且80、90后是国内租房的主力军。高校毕业生新增就业人口带来新的租房需求，我国高校毕业生总数继续增加，达740万人，且毕业后到自有住房的过渡期在3-5年，未来应届生租赁市场需求巨大，国内流动人口为长租公寓的发展提供了庞大的市场需求。

2租房市场需求的变化

2.1青年人居住消费需求发生变化

目前，80、90后成為租房主力军。他们对生活质量有一定追求，他们更倾向于享受生活，且具有强烈社交需求的。在消费升级的背景下，传统的租赁房屋难以满足租房需求，长租公寓行业迅速发展。90 后的青年人普遍热爱社交，喜欢尝试新鲜事物，对于生活品质有较高的要求，对于互联网和各种生活服务表现出强烈的依赖性，而且勇于追求个性。他们会选择更良好的环境居住，包括配套和服务租房。

2.2长租公寓受到租房市场的青睐

在传统租房模式与长租公寓的选择之间，长租公寓住户普遍觉得入住长租公寓虽然房费较高，但收获的居住体验效果也会更好。长租公寓提供方便快捷、居住的舒适感、和睦的交流氛围。住户们选择长租的原因是它的设计与社区氛围。相较于普通出租屋更注重居住体验方面的提升，房间配套设施比较完善，还结合不同风格的房间设计，力求满足不同住户的居住需求。此外还特别注重社区文化的建设，在管家与住户的互动下，住户关系如家人般，社区氛围环境较好。除了满足住房的刚性需求之外，还提供增值配套，包括公共健身区、公共会客区等。

3长租公寓的影响力分析

3.1良好的居住体验提高住户满意度

笔者调查发现，长租公寓的社区文化氛围深受住户青睐，令其产生归属感，住户普遍期待有更多元化的社区活动以满足社交需求。影响住户满意度的因素主要分为四方面：交流环境、经营管理、配套设施和创新氛围。其中，交流环境和配套设施是主要的满意因素。基于问卷调查结果，85%的住户认为社区所提供的环境氛围、孵化器等方面的资源能提供有效帮助。

3.2开放的社区氛围增加住户的粘性

长租公寓住户在社区环境下交友活动较积极，大多数愿意结交更多的朋友且愿意保持较频繁的联系。独特的包容、活力、时尚社区氛围拉近了人与人之间的关系，相互了解，促进学习，同时有助于刚刚毕业的大学生了解新兴行业，促进就业方式的转变。问卷调查显示，83%的住户找到志趣相投的朋友，超过50%交友数量不少于3个。在交友频率上，81%的住户交友均有保持交流，41%的住户交友频率较高。诚然，长租公寓注重社区文化建设，营造像家一样的氛围。

3.3庞大的市场需求推动行业发展

市场需求催生市场供给。历经从高端公寓到面向大众消费群体的公寓发展历程，长租公寓市场不断发展，企业的定位与产品逐渐走向细化与升级。随着市场需求的逐渐扩大与青年群体租住需求的变化，各个长租公寓品牌纷纷适应市场发展升级自身，打造适应以青年人为主市场的公寓产品，行业以此为动力升级发展。

3.4企业的社会责任牵引社会进步

对企业而言，不断创新升级产品在使企业获得市场份额的的同时，更加肩负引领市场消费取向、推动社会进步的企业社会责任。区别于传统租房邻里交流有限、住户思想价值观不同的限制，长租公寓将有想法有创意的年轻人聚集在一起，发挥“1+1>2”的效果，让年轻群体在社区化公寓中享有交流与共同进步的机会。

3.5积极的创新意愿驱动社会创新

住户参与社会创新的意愿较高，提供了较为浓郁的创新创业氛围，利于激发住户的创新能力，让更多住户真正参与到创新创业中去，以此增加全社会的创新成果，使得社会创新的氛围蔓延到社区外的环境中，最后在大众创业万众创新的社会氛围下推动社区的不断创新升级，形成创新驱动的良性循环，充分说明长租公寓作为创新平台对提高住户社会创新意识作用较突出。

4结论与建议

4.1打造长租公寓的核心竞争力

提高竞争力应该以需求为导向，力求为住户与潜在住户提供更贴合他们实际需要的社区装修风格、内部设计、个性化硬件设施。例如建设公共健身、娱乐、书房等，为社区内租客提供开放学习交流的场所，从而吸引潜在的创新租客。在信息网络发达的时代，配备专业化的管理团队，打造以租客需求为中心的人性化管理，利用信息系统管理租客，使信息反馈更加快捷，以提高住户的居住体验。

4.2培养租客社区文化认同感

长租公寓中租客选择长租公寓而非传统房屋出租房的一个重要原因是长租公寓具有良好的社区文化氛围，社区中租客作为构成整体社区的多个个体，彼此间交流密切，有共同的社区文化认同，因此对公寓形成一种像家一样的归属感，很好的满足了他们的强烈的社交需求。这是长租公寓带给其他房屋租赁产品一个很好的启示，注重培养租客的社区文化认同感有助于使公寓成为一个整体，使单个的租户成为一个密不可分的群体，共同致力于建设社区文化。

4.3构建完善的社区公共交流平台

通过在公共空间举行多种多样的社区活动，租户在社区中进行日常交流，进行信息共享，公寓产品在居住功能之外衍生出社区交流功能，形成“社区设施共享+住户信息交流+住户技能共享交流”的一体化平台。共享交流平台的建立为租客间进行信息共享、资源共享提供场所，为租客自我才能展示与技能相互学习的作用，租客的思维在交流中得以迸发。

参考文献：

[1]徐淼. 未来是一个服务商，而不仅是房东 探微长租公寓发展路径[J]. 中华建设，2016（1）：24-27.

[2]易娱竹. 破冰之旅 聚焦长租公寓前景[J]. 中华建设，2017（2）：12-17.

[3]青年公寓+创客空间=创意人才圈[J]. 劳动保障世界，2015（3）：35-36.