第二个正式入局租赁市场的互联网巨头.那将对

[摘要]随着互联网金融的迅速发展，众多交易平台开始运用互联网介入房屋租赁，以谋取新常态下的利润。信用租赁和资产证券化两种全新的租赁抵押品受到了出乎意料的欢迎。同时，互联网租赁平台也面临着前所未有的挑战。

[关键词]互联网；房市租赁；信用租赁；资产证券化

[DOI]1013939/jcnkizgsc201818069

1研究背景

国家的住房保障政策是解决居民住房困难问题的具体方法，是城市化顺利进行的重要保障，也是维护社会公平、缓解社会矛盾的重要措施。住房市场化导致房价飞涨，中低收入群体无法承担一般房价，房屋租赁市场如火如荼地发展，然而房屋租赁需要一定的抵押品，有相当一部分没有购房能力的中低收入群体仍无力承担高额抵押。

当前互联网经济飞速发展，互联网巨头提供的信用担保使中低收入群体租赁房屋成为可能。随着党的十九大明确租购并举的政策后，开发商、互联网企业等介入租房市场的态势也依法明确和坚定，出租市场也开始衍生了金融产品和互联网产品雏形。

从长远方向来看，类似的租赁平台有着较好的市场开拓前景。从发展趋势上看，如今是互联网智能时代，正是“互联网+”经济的发展黄金期，网络提供了便利，绝大多数客户会逐渐倾向于用手机“一键下单”，网上租赁的市场更为广阔。以住房租赁为例，随着房地产市场的降温，近年来从事住房租赁的企业如雨后春笋般涌现，近期，支付宝、京东等互联网企业试水租房市场，推广信用租房，引发广泛关注。

2新旧博弈，谁更胜一筹

面对新出台的租房政策和巨大的市场份额，阿里、京东等互联网企业迅速将目光瞄准了租房市场，全新的租赁时代正在到来。支付宝通过整合租赁信息，将先进的租赁管理理念引入网络支付平台。芝麻信用分达到650分以上就可以免去租房押金。由传统的“押一付三”模式转变为了不收押金“信用+租赁”模式，一部分传统租房模式会转变为信用租房。由于这种模式会减轻承租人的负担、增加租赁住房的需求，故一定程度上有利于租赁市场的发展。

另一互联网租赁领头羊租赁宝是国内领先的租赁行业电子商务应用平台，以“租赁行业软件应用服务体系”为核心，以构造“中国最大的租赁行业电子商务应用网站”为目标，打造权威的租赁行业资讯与最大的租赁行业互动平台。租赁宝网为租赁者提供了一个租借平台，成立了易租公社，免费提供租赁信息，让客户可以足不出户，预定产品，完成租赁，其特点还包括租赁的范围较大，在市场上有较大竞争力，但互联网巨头的介入必定会使其遭到前所未有的冲击。

免押金租房或成新趋势，会对传统租房模式有一定冲击，但传统房地产企业亦不甘示弱。由于在实体店租赁需要面对面进行租赁交易，相对而言，保障性较好。保利租赁住房REITs项目将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，收购已有房地产并出租，通过房地产证券化，将投资者资金与房地产升值、租金挂钩，与股市债市相关性低，有形资产的变相质押极大地降低了投资者的风险，用以积极开拓住房租赁市场的金融创新。另一家央企招商蛇口也推出长租公寓的资产证券化产品。2018年2月2日，中国银行在上海举办“中国银行住房租赁金融服务推介会暨合作签约仪式”，全面进军住房租赁金融市场。中国银行积极从传统“按揭为主”向“租购并举”发展转型。通过收购或参股方式组建运营团队，提供市场化、标准化的租赁运营和租后管理，打造独树一帜的租赁运营品牌，积极推动市场形成规范的运营管理标准和模式。地产行业的发展，已经处在一个全新的历史转折点上。新、旧两股势力不相上下，谁都不甘在房地产这片肥田竞赛中落于人后。

3住房租赁的优势与弊端

房地产租赁市场在互联网的推动下向好、向繁荣发展。各路资本纷纷涌入住房租赁领域，首先要得益于国家政策的强势推动。与此同时，传统地产开发业务利润率不断下滑，也迫使企业寻求新的增长点。失衡的租售比和限购政策也将推动住房租赁市场发展。关于互联网巨头自身的定位，京东方面表示，房地产业务不会涉及房地产的开发，主要是扮演服务商与平台商的角色。互联网巨头的介入，有可能使中介这一行业走弱甚至消失。

传统分期付款模式的转变受到了大众的欢迎，尤其是一线城市的年轻人。依托于信用体系和评价功能可以对房东行为进行约束。住房租赁市场市场主体需求大增，发展前景十分光明。

2017年上海进行了半年左右的房屋租赁试运行，提供信用免押金的房源虽然仅占房源数量的15%，但却占据了80%的成交量。这足以显现房屋租赁的受欢迎和潜在市场的巨大。链家的报告则显示，中国房屋租赁市场规模2020年为16万亿元，2025年为19万亿元，2030年会超过4万亿元对于房地产业务的发展定位。由此可见房屋租赁市场潜力之大。房市租赁的本质是共享经济，房地产开发商也绞尽脑汁为住户提供更好的住宿体验。CCB建融家园通过标准化管理和综合运营，比如融入共享经济原理，把尽可能多的社区服务和共享模式相衔接，让大家体会到一种全新的居住文化。注：数据来源于新华网网络舆情监测系统，采集时间：2017年11月28日17：00。

住房租赁仍然存在较大缺陷。各方利益诉求复杂。长租的核心是解决开发商、银行、租户三方利益的协调。在这三者利益协调中，政府的法律责任不明确。租户的主要矛盾是住宿质量，方便快捷。对于地产开发商来说，要解决的是把什么样的房源投入长租计划里来，什么样的服务提供给租户。而银行就是在解决这三方矛盾最重要的问题，就是金融解决方案，这才能推动长租计划真正落地。目前我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，个人出租形式占比过高，会带来房源质量差、政府监管难、黑中介横行、安全隐患大等问题。然而大多数租赁住房占比较高的国家均以私人供给租赁住房为主，所以解决这一问题关键还是需要政府为了发展私人租赁市场，通过立法和其他机制的建设，建立明显偏向承租人的保障体系。

信用评级和奖惩机制亟待完善。基于信用机制下的押一赔“零”无法确保租户在租期到期后能完好无损地归还房东房源，其内部设施和损耗也无人可知。下一任租户的租金的改变也应就当前租户租借后房屋的可续住情况交费。然而下一任租户在租借之前此房源正在出租，无法依据当前的租户信用情况准确地判断应付租金。

缺乏完善的资金筹集机制。租赁服务也存在短期占领市场、资金需求量较大的缺陷。租售失衡、租赁供给严重不足的市场现状，成为制约信用租房发展的桎梏。为了防止效仿者吞食市场，公司在运行期内需要迅速占领市场，对资金运营管理要求比较高。网上租赁运营模式容易被模仿，一定程度上降低了市场竞争力。

4针对房市租赁的建议

根据当前我国独特的政策优势，“一带一路”中金融租赁是一种能够实现多赢的模式，既可以为中国制造“走出去”创造机会，又可以为中資银行带来业务，同时缓解了沿线国家引进中国设备的资金压力。建议通过中国出口信用保险机构对租金违约给予一定的保险补偿，通过政策性银行为租赁公司采购用于“一带一路”的国产设备提供低息、免息甚至贴息的中长期人民币贷款。

建立健全我国租赁市场相关法律法规，明确出租人承租人的法律地位，保护承租人利益，确立政府在租赁市场的法律主体地位。面对党的十九大建设网络强国的利好政策，利用互联网充分发展房地产租赁市场，在确保政府主导核心地位的同时，充分发挥市场作用，调动企业积极性，形成大、中、小租赁市场相互竞争、发展专业化与平台交易协调发展的新格局。

参考文献：

姜樊，彭扬互联网巨头相继入局 住房租赁市场或生变[N].中国商报，2017-11-12.

[作者简介]赵凌，山西平遥人，江西财经大学国际金融，研究方向：金融融资。