房地产企业合同管理体系的建立与风险防范.doc

陈淑云

摘要：商业企业的合同管理是现代企业制度的重要组成部分，也是现代企业管理与社会主义法制化相融合的结果，我们注意到，《公司法》、《合同法》在企业的合同管理上都做了相應的规定，在商业企业主体合法的前提下，任何合法的商业行为，包括合同都应当受到法律的保护，但同时如果对于合同管理不当或者合同的签署存在问题，就会导致风险的产生，给企业带去损失。

关键词：商业企业；合同管理；风险控制

现代商业企业依法办事的根据就是依合同办事，所以从这个角度来说合同管理是商业企业经营管理的重要基础工作。同时需要建立专门的部门加以配合来实现合同管理和法务的落地从而维护商业企业合法权益，再加上商业企业本身建立起来的规范和准则，配备称职的合同管理人员，建立和完善合同管理相关制度，从企业管理制度上保障合同风险降低到最低限度，需要从几个方面入手建立从合同审查、内容、履行等各环节的具体管理规范。

1合同管理与风险控制概述

合同管理与风险控制是并存的，首先合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议：包括买卖合同、第三方合同、供应供用（电燃水气）合同，赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、派遣合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、仓储合同、委托合同、保管合同、行纪合同等。本文所指合同包括企业所有对外签署的协议书、契约性文件、备忘录、正式书面承诺以及前述修订与补充等。而风险控制就是针对以上的选项所做出风险预测、评估、监控和管理。是相互相成的一个整体，从广义上说是合同管理的组成部分，但随着合同风险的越来越大，风控以成为一个独立的体系。所以从管理学的角度来看，可以把合同的管理理解为规划、组织、领导和控制，从而使企业管理实现最佳经济效益。

2商业企业的特点与合同管理的模式

2.1商业企业的特点

商业企业的特点主要是集中在几个方面：第一商业企业的交易环境复杂，一方面是商业企业自身要面对供销二头，有些商贸企业还在面对工厂，企业的主体较多；第二是企业的利益分散很难集中，各个利益之间不容易平衡；比如与消费者签得协议，遇到供应商的问题你还得与供应商进行协商，形成了三方关系，可见合同的复杂性；第三商业企业涉及的商品种类繁多。从行业上说涉及到不同类型的行业就会有不同的风险，比如涉及到国家禁止禁售品以及管控产品商品，加上每种商品都有每种商品的特点和用途，管理过程中需要针对不同的商品特点拿出具体的措施和方法。第四，针对不同的行业和商品在交易和合作中非涉及到方方面面的状况，需要不同的管理法，特别是在过程中的要注意有效的法律风控。考虑到商业企业经营的前提是合法性，然后才是针对过程中涉及的商品和不同商品的特点，根据不同的国家规范和标准，以及众多参与交易的市场主体，需要法律风控的作用大，出现状况的比率很高，合同管理的难度较大。

2.2商业企业的合同管理模式

根据商业企业的不同类型和规模，可以初步分为4类：

（1）大数据管理。所谓大数据管理就是针对合同进行备案，建立数据库模型，设立有关接口，实现数据的安全、便捷和系统化管理的，从数据对接到自动化分类和无纸化办公，以及不受合同文本丢失的影响，具有时代性和永久性的特点。未来也是基于大数据可以做平台化管理。

（2）分层管理制度。分层管理制度是指将合同标的按照一定的标准，一般以合同金额进行划分，对数额巨大的再区别进行管理，分标签化归档。不同的标准由不同层级的人员负责审核、签署和保存。这样就可以最大限度的保证合同的分层有效性而不是分级，这种管理模式的优势在于提高工作效率。

（3）销售和快销合同管理制度。销售或者快销品领域的合同主要是体现在这种合同快速需要签署而且不同的促销和产品可能在不同的时间段会有不同的要求，这就需要合同的归口不能是专门的合同管理部门或总经办了而是要放到下而的销售部门进行独立的分类和管理。

（4）法务人员律师审核制度。法务人员概念的前提是取得法律从业资格证，同时对于律师审核制度起到一定的补充作用。不能说有了公司法务就不要律师的参与了，这是不同的概念，这里面就会涉及到公司法务的诉讼经验和对接口，同时这是双重的审核制度；第一是公司法务针对法律知识和公司规定的有效审核；二是基于律师第三方的审核；双重把来确保 合理合情。

3商业企业合同管理中的风险控制

合同风控主要是把握住合法性、合规性、有效性以及真实性。

3.1合同签定的合法性

（1）对方主体资质的审查。订立合同前，应当对合同向对方的主体资格、相关业务资质，特别是资信能力、履约能力进行调查和落实，现在基本上都五证合一了，就查营业执照的原件，同时查一下诚信网数据，有合法授权使用证明的或者是专利证书或授权使用证明等相关证书的复印件。上述证件要抓住主体资格是否合适、对一，是否具备相应的经营能力和负债的情况等问题，特别要对公司的信用进行分析把握从而把风险控制在一定的范围内。

（2）合同的形式与起草权。作为商业企业来讲，订立合同，应当采用书面形式，合同的文本最好是市场监督局提供的，有的地方还是叫工商局，书面合同文件签署后必须取得合同原件，并妥善保存。对于重大合同，应争取合同的起草权，同时备案存档；对于自拟合同，尽量握住起草权这样就可以在合同谈判过程中争取有利的谈判地位，并有利于本单位合同管理和审批的效率。

（3）合同的批准和授权。有些单位比如是派出机构本身可能没有签约权，比如单位内部的分支机构等，这就需要有签约权的母公司母主体来履约；或者经过公正和授权才能签订合同，在签订合同前，就需要让对方提供必要的授权证明文件，以防止合同签署后效力处于不确定状态，从而带来不必要的法律风险。

3.2合同内容的注意事项

涉及到合同的注意事项主要是可以分为：第一对于合同的中所涉内容的合法性、合规性，比如有些涉及到内容的商标和知识产权的，要进行识别和公证，对于有特殊行业和资质的要提供相关的资质文件进行补充说明；第二对于合同中所涉及到的国家审批项比如消防方面的验收是否通过；还比如有些汽车买卖合同，汽车信贷不通过对于定金的处理；第二是对于保证金的条款，对于履约中的支付款项的约定都需要有明确的说明和解释。第三是涉及到保密合同的一定要规定保密合同约定的范围和有效性，这个有效性主要是针对时间效应的具体的要求和约束。第三，合同的真实性主要是体现在张冠李戴，把不是合同的主体来对合同进行签定，这是不合规的也是不合法的，同时也不能保证合同的有效性，风险巨大。第四合同的签署过程中除了合同章、公章以外还得有法人的签名或者的授权人的签名和身份信息。第五，合同的签署一定要有双方都自愿的条件和环境下进行，否则有可能会涉及到合同签署的非自愿，比如你在人命关天的危险时刻要求说， 我救你可以但是要签个合同，这样的合同肯定是在非自愿而且紧迫的条件下进行的，于情于理于法都不能得到支持。

另外，合同内容的其他条款，一个是补充条款，涉及到的一些特殊的行业和产品要加说明；还有就是违约责任条款的约定，一定要做到内容清晰明确、具体合规；同时具有可操作性和可实现性；一定要把各种可能出现的问题全面考良好，这样才能从根本上防范合同的法律风险。

4结束语

对合同的管理工作以及风险控制都是一个有机的整体，缺一不可在全过程都要树立证据意识，书面意识和证据获取、保留证据，树立合是双方当事人之间法律凭据的观念，树立契约精神，依法办事，依规行事，只有做到合理合情合法，风险的控制自然得到有效的预防，对于商业企业来说风险控制也是企业的管理要素和现代企业制度的重要组成部分。

参考文献：

[1] 全国人民代表大会.中华人民共和国合同法[EB/OL]. https：//baike.baidu.com/item/%E4%B8%AD%E5%8D%8E%E4%BA%BA%E6%B0%91%E5%85%B1%E5%92%8C%E5%9B%BD%E5%90%88%E5%90%8C%E6%B3%95/61754？fr=aladdin