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[摘 要]自持物业一般是指开发商将房产建成后不对外销售，作为自用或出租等自行运营，其开发方和持有方为同一法律主体。目前，随着我国园区经济的发展，在新的时代背景下，产业园区面临战略转型升级，有自己的运作规律和发展趋势，一个有吸引力的园区，不再是卖地卖楼，自持部分物业将成为完善服务配套的形式之一。自持物业的收益来源是租金、资产升值与开发运营成本、资产折旧的差额，而直接出售收益显而易见，并且能有效缓压资金压力，可见权衡自持和出售物业利弊非常关键，而开发项目一旦自持，其全生命周期的成本管控尤为重要，因此，试析如何做好产业园区自持物业的投资可行性财务分析和成本管控有着非常积极的意义。

[关键词]自持物业；可行性分析；成本管控

1 产业园区开发商自持物业的意义

随着产业园区的发展和演化，园区承载的功能呈现多元化，以“产城融合”的理念系统策划、规划、管理、开发、运作产业园区势在必行，园区企业越来越关心资源和要素，包括人才是否充足、社会服务是否优质、金融支持是否便捷等等，从而对园区配套的要求越来越高。对于产业园区开发商而言，成熟的商业配套是提供人流的充分保障，有足够的人流就会有足够的消费潜力，有了消费力才会创造长远的经济和社会效益。然而，为了园区管理的一致性和发展的持续性，针对部分核心物业自持将会是一种合适的选择。

2 自持物业的基础条件

众所周知，物业出售可以在工程进行到一定阶段即可进行预售，从而，快速回笼资金，减少融资压力，提高资金使用效率。而自持物业必须要有融资优势，即有雄厚的资金并能争取较低的融资成本。企业做大规模后，可以不断加大杠杆，比如像万科这样融资成本低的企业就可以通过规模效应以及增量价值赚钱。在保持一定出租率的情况下，将租金收入资产证券化，对接融资产品，获取现金流，从而用于其他项目的开发、经营等，形成良性循环。可见，对于产业园区开发商自持物业，最大的挑战无疑来自资金方面。在具备自持物业基础条件的情况下，做好项目投资分析和成本管控是推动项目成功开发的关键因素。

3 自持物业项目投资可行性分析

3.1 项目可行性分析的必要性

项目可行性分析目的是确保投资决策的科学性、合理性和可行性，需要分析项目的区域政策法规规定，在项目报批前进行相关政策摸底，为项目审批提供依据。而且通过项目可行性分析对项目建成以后可能产生的经济效益及社会影响进行预测，从而给投资者提供决策参考。同时，在争取获得项目贷款资金的过程中，金融机构会要求提供可行性论证分析报告。

3.2 自持物业项目可行性分析的步骤和财务分析方法

项目投资是一项非常复杂的系统工程，涵盖了企业的市场、技术、经济、研发、财务和社会等各个方面，详尽周密的可行性分析是项目成功开发的第一步，特别是对于自持物业而言，更需谨慎。一般情况下，首先要对项目开发背景进行分析，比如应用SWOT方法评价项目的优势和劣势，判断项目的机会和威胁，以实现资源最优化。其次是估算项目的现金流量和各种价值指标，这是非常关键的一步，项目开发价值取决于未来现金净流量的折现值，一旦项目现金流无法自我平衡，将会使企业遭受重大的经济损失。同时严格投资过程管理，做好成本管控，也是项目成功运营的重要方面。以下主要试析自持物业项目可行性分析的步骤、方法及注意事项。其中：

3.2.1 分析的步骤

分析项目建设背景、调查市场需求、项目建设条件、投资数额、营业收入的预测、实现利税总额的计算、投资回收期的估算和项目生命周期的确定、项目经济效益的总评价。其中财务经济指标分析是核心和关键，只有在能获取预期的收益情况下，自持物业项目开发才具有现实可能性和必要性。

3.2.2 财务分析方法

主要分为计算项目投资回收期、投资项目盈利率、净现值。投资收回期，一般以年或月计算，是指一个项目投资通过项目盈利收回全部投资所需的时间，分为静态回收期和动态回收期，从财务视角看，关键要分析动态回收期，即考虑了货币时间价值的影响。在其他条件相同的情况下，投资回收期越短，特别是动态投资回收期越短，项目的流动性越好，方案相对可行；而投资项目盈利率为年平均新增利润占投资总额的百分比，这也是评价项目是否可行的重要指标。至于对净现值法的评价，一般观点是当净现值为正数时，表明除补偿投资者的投入本金和必需的投资收益之后，项目有剩余收益，使企业价值增加，如果为负，则建议重新优化开发方案。

3.3 自持物业项目投资可行性财务分析关键的注意事项

作为自持物业项目而言，相比其他开发项目有着其特殊的方面，在进行可行性财务分析方面应着重考虑：

3.3.1 慎重选择折现率

自持物业项目开发周期长、变现慢，净现值计算的折现率应结合融资成本，考虑通货膨胀因素，体现投资回报率及资产的收益风险。收益与风险一般是正相关，在市场经济条件下，企业要想取得高收益就必须承担高风险。折现率的正确选择，将会直接影响项目是否可行的判断。

3.3.2 全面预算总投资额

总投资额指在该项目上投入的全部资金的经济行为，从筹建开始到项目全部建成达到可使用状态为止，全过程所发生的费用的总和。主要包括土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程成本、其他融资成本等间接费用。作为自持物业项目，资金占用成本是总投资额重要的组成部分。

3.3.3 合理预估运营成本

运营成本主要包括物业运行、推广、招商方面，具体为能源消耗、房屋设备的维护、薪资成本、行政以及各种市政管理费用等，因此，在预算时要结合年限变化、周边经济环境等进行合理预估。这些运营成本是一般的物业出售项目无需考虑的方面。

3.3.4 客观分析经营性收入的现金流入

当采纳一个新的項目时，该项目可能对企业其他项目产生有利的或不利的影响，经济学家一般称为“外部效应”，针对自持物业项目，不能仅将该项目的收入作为收入流量考虑，要结合可能会带来公司的其他收入增长进行分析。一般情况下，自持物业有利于企业的统筹规划和有效管理，与其他项目会有关联影响，并取得很好的聚集效应，在预算经营性收入现金流时要对对类似互补效应进行客观的分析。

4 自持物业项目的成本管控

选择出售物业面临的风险主要是能否完成销售，一旦项目售完，风险已经转移，而选择自持物业，其风险主要在于开业后的经营能否成功，而成功的关键是全生命周期运营成本是否可控。因此，行之有效的运营成本管理方法至关重要。

4.1 建立运营成本管理平台

为解决自持物业管理琐碎的问题，搭建专业的管理平台非常重要，引进或自行开发信息技术软件是运营成本管理平台能够有效运行的基础。通过对运营成本的动态管理，即对各项核心业务进行实时追踪，加强各项合同管理和工作流程标准化管理，从而提高工作效率，降本增效。

4.2 健全运营管理机制

运营成本的管控也不能只顾压缩，不顾其他目标的实现，鉴于此，必须摸索出适合自身发展特点的运营管理机制。应用专业的运作手段，整合优势资源，从而加强团队建设，规范管理流程，采取的措施和办法不能对项目本身以及企业其他的目标产生不良影响。

4.3 应用科学分析方法

应用科学的分析方法可以给经营决策提供有力支撑，值得一提的是敏感性分析方法，该方法是在假定其他各项数据不变的情况下，测试各数据、指标变动对项目净现值的影响程度，是项目风险分析中常用的方法之一，一般情况下，自持物业的出租价格和变动运营成本较为敏感，由此方法结合招商的市场定价推算应控制的运营成本范畴，非常有利于运营成本的管控。

4.4 树立全员成本意识

成本意识和成本控制能力也是企业核心竞争力之一，在日常工作中加强全员节约的意识，杜绝浪费和不良行为，作为自持物业项目，能耗量大，是运行成本的主要方面，应作为运营成本管控重点。同时应做到尽可能的精打细算，充分挖掘企业内部的节约潜力，增收节支，向管理要效益。

4.5 提升业务创新能力

创新是企业发展的灵魂，自持物业的项目管理也不例外。应要求企业全员除了掌握好服务的规范化、标准化以外，还要因地制宜做好个性化服务、超值服务。创新是延伸服务和发展服务的生命，在不断创新的过程中才能降低运营成本挖掘利润空间，延长利润链条。

5 结论

未来，产业园区开发将面临更多更大的挑战，开发商仅靠土地、楼房出售和其他资产快速周转不一定能持续顺应发展需求，盈利模式将越来越考虑长周期回报，注重收益可持续性，由之前依赖的物业产权性收益向产品服务化收益转型提升。持有一定量的经营性物业，尽管会有资金沉淀的压力，但可以通过业务创新及配套完善，实现长期的物业增值回报，可能更容易在存量时代生存下来、占得先机、实现转型。当然，自持物业的租金涨幅和资产升值空间是很难预计的，后期的运营成本及经营风险也会直接影响到公司的利润空间，因此，做好产业园区自持物业项目的可行性财务分析和其全生命周期的成本管控有着不可替代的意义。

参考文献：

[1] 艾振强. 自持物业，大开发商新蓝海[J].城市开发，2017（6）.

[2] 花慧.房地产企业降低运营成本问题研究[J].企业战略，2014（12）.

[3] 李揚开琪.探讨降低企业运营成本方法[J].中国商贸，2011（2）.

[作者简介]蔡湘云（1978—），女，汉族，湖南人，中级职称，本科，研究方向：财务。