闲置的旧候车亭成了临时仓库-昔日路边垃圾站如今亮丽又便民 宜春新...

周恩明

[摘要]为提高闲置仓库的利用率，采用实地考察法、文献资料法和专家访谈法，对闲置仓库的管理现状和经营模式进行分析，建议要提高领导者对闲置仓库管理的认识，各级管理人员在通过有效管理防止资产流失的同时，应该采用合理的租赁手段，充分发挥闲置仓库的使用价值。

[关键词]闲置仓库；经营；开发

[DOI]1013939/jcnkizgsc201818174

1引言

11研究目的与意义

当前社会快速发展物流，由此导致中间商减少，各市区县出现大量闲置仓库。物联云仓网公布的数据显示，近1年来，全国仓库利用率只有7759%，也就是说，闲置仓库的未利用率达到2241%。在线仓储面积稳居1亿平方米以上。文章通过对闲置仓库的管理现状和经营模式进行分析，旨在提高闲置仓库的使用率。

12研究对象与方法

文章采用实地考察法、文献资料法、专家访谈法与案例分析法，以闲置仓库的经营管理模式为研究对象，探索新的闲置仓库的盈利方法。

2闲置仓库的供给类型

根据仓库的主管部门不同可分为：自用仓库、公用仓库和保税仓库三种不同类型。不同类型的仓库有其相应的经营管理模式。

21自用仓库

这类仓库均由各企业自营自管，只存放本企业的货物，不对外。拥有自有仓库的企业在进行仓储活动可以更大程度地控制仓储，管理也更具灵活性。镇泰集团是一家以电子、塑胶、毛绒玩具为主，兼营礼品、家电和儿童用品，产品100%销往欧美的一个公司。该公司拥有自己的仓库，具有较强的控制能力、低成本优势、人力资源优势与税收和无形资产方面的优势，给顾客一种持续、长久和稳定的商业运作印象，现已成为粤、港、澳玩具业颇具代表性及影响力的公司。

22公用仓库

这类仓库面向社会租赁，由经营者自行管理。2014年，罗矿公司安全优质完成保税第一船“海洋光芒”轮5万余吨非洲块矿的接卸与入库工作。对于罗矿公司来说，既解决了国外港口堆存费用高、无法保证装运期限等问题，又不影响业务正常成交和及时交货。除此之外，对于有自有仓库的公司来说，公用仓库无疑为企业缓解了仓储压力。

23保税仓库

保税仓库由海关统一进行监督管理，专门存放进口未税的商品。江门市日新日盈保税仓库可为进出口企业免税存放货物。保税货物进入保税仓库储存视作境外货物，可暂免领进口许可证，保税货物进入保税仓库，可分批出库，提高加工手册的使用效率。通过保税仓库储存，可降低企业资本营运成本，如对货物进港未办齐进关手续的企业，可将货物暂时存储于保税仓库，减免港区费用及海关滞纳金。

3闲置仓库经营类型

31整体租赁

整体租赁指的是持有者将仓库整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划以及经营，持有者每年收取租金。整体租赁虽然是经营管理的初级模式，但对缺乏经营条件和经营人才的持有者来说，仍然是最主要的利润来源之一，租赁经营是通过合同形式把经营者同所有者的關系确定下来，在一定程度上实现了所有权与经营权的分离，体现了经营者责、权、利三者的统一，承租人按合同规定交付租金和维护资产外，享有较大的经营自主权，能够不受行政干预地安排和组织物业的人、财、物，充分体现了高度的灵活性与适应性，租赁经营可采用三种形式，个人承租、合伙承租、法人承租。通常以一年租期为周期，利润为租金，投资回报率在3%～5%。

优点：结算方便；仓库可进行抵押贷款，有利于开发新项目。缺点：收益低，其回报率在3%～5%之间；租期长，仓库就算升值，其变现的难度很大。适用类型：资金实力雄厚的拥有者；经营相对保守的拥有者；售后返租的产权式物业开发商。

32单次租赁

单次租赁指的是在短时间内频繁地被不同人使用，使得这间仓库被充分利用，产生最大利润。主要集中在批发零售市场地区，无法找到长期固定的租客，短期租客需求旺盛的情况下发展起来的新兴业务。单次租赁管理包括对仓库的财务、环境、保安、工程、风险、合同、单元以及增值服务的管理。这要求经营者具备上述所有才能，是一个巨大的挑战。以一年租期为周期，利润为租金，单次租赁投资回报率在007%～008%之间，假设一年利用率为55%（大概单次200次），即一年毛利润为14%～16%，除去日常维护费用2%，人工等其他费用4%，净利润的投资回报率在8%～10%之间。

优点：完全独立的空间，如何使用这间仓库完全由你决定，享受完善的环境设备设施给你带来的便利；在时间上并不连续使用的商家，选择单次租赁是一个节约成本的好方法。因为租期完全灵活，商家可以选择不同时段不同类型和不同地点的仓库，使自己运营有效最大化。

缺点：国家在此行业上并未出台相关政策去管理税收问题。自行管理成本相当高昂，且需同时兼任客服、维修等。在市场需求大于供求时，会出现无仓库可租用的情况。适用类型：有时间精力的拥有者；自营自用的拥有者。

33改建后营运

改建后营运指的是将仓库改建为酒吧、画廊和羽毛球馆等方式运营，使得这间仓库以另外的形式进入消费者眼中，重新进入市场。改建后运营不仅需要经营者自身具有单次租赁管理办法的才能，同时还需要经营者洞察各个行业的发展前景及作出准确判断和预测。以一年租期为周期，利润为经营物业的盈利所得，以改建为体育场馆为例，计算营业利润，净利润的投资回报率在11%～13%之间。

优点：在市场闲置仓库供过于求的时候，这样可以进入其他市场，规避市场风险。可以带来更多的机遇与利润。缺点：酒吧、画廊和羽毛球馆等要求的一些条件例如防火措施跟仓库要求的不一样，有政策风险。改建需要一次性投资，需要经营一定时间才能收回成本。适用类型：仓库本身的结构类型和周边环境适合改建后营运；具有商业专才的拥有者。

4闲置仓库的开发利用小结

对于闲置仓库的开发利用，首先要提高领导者对闲置仓库管理的认识，企业领导者应该认识到闲置仓库并非毫无价值，简单地将仓库闲置，不花人力、时间去管理，是无法实现固定资产保值、增值的，应想方设法、科学合理地将闲置仓库利用起来。各级管理人员要充分认识闲置资产的利用价值，在通过有效管理来防止资产流失的同时，采用合理的租赁手段，充分发挥闲置仓库的使用价值。首先，应先对闲置仓库的状况做一个情况概述，包括面积大小，设施新旧程度等。其次，应从租赁业务的成交额中提取部分资金设置专项基金，一部分用于闲置仓库的管理工作，另一部分用于奖励在闲置仓库租赁工作中表现突出的单位和个人。最后，充分利用网络技术平台，加强系统数据维护，确保闲置仓库信息披露的及时性和准确性。另外，在企业外部也要建立方便、快捷和有效的经济信息网络，以便及时了解市场、研究市场及开拓市场。

参考文献：

[1]金光禹关于寄售维修型保税仓库的经济分析[D].上海：上海交通大学，2011.

[2]张小刚体育场馆的经营管理模式与设计[D].上海：同济大学，2007.

[3]赵鹏霄完善石油企业闲置固定资产租赁管理的对策[J].油气田地面工程，2010（6）.